غموض حول قانون “المالكين والمستأجرين”

 انتقد خبراء ومختصون قانونيون قانون المالكين والمستأجرين المعدل الذي دخل حيز التنفيذ الاحد الماضي بحجة الغموض، الذي يكتنف النص لاسيما فيما يتعلق بطريقة احتساب نسب زيادات بدل الإجارة.

وأقر مجلس الوزراء نظام الزيادات النسبية على بدل الإجارة، وأضاف النظام إلى بدل إجارة العقار المؤجر لغايات السكن قبل 31/ 8/ 2000 ما نسبته 25 % من بدل الإجارة الأخير، كما أضاف إلى بدل إجارة العقار المؤجر لغير غايات السكن قبل 31/ 8/ 2000 ما نسبته 35 % من بدل الإجارة الأخير.

وعرف النظام عبارة ‘بدل الإجارة الأخير’ بأنه: بدل إجارة العقارات المؤجرة لغايات السكن أو لغايات أخرى قبل 31/8 / 2000، مضافاً إليه الزيادات القانونية التي طرأت على هذا البدل بموجب التشريعات السابقة على نفاذ أحكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم (22) لسنة 2011، أو الزيادات التي طرأت على بدل الإجارة بالاتفاق بين المالك والمستأجر في أي وقت قبل نفاذ أحكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين.

ويقول المحامي تيسير شقير : ‘المادة 31 من الدستور نصت على أن الملك يصدق على القوانين ويصدرها ويأمر بوضع الانظمة اللازمة لتنفيذها بشرط ان لا تتضمن ما يخالف احكامها’.

ويضيف أن النظام الجديد جاء بقواعد جديدة لا يجوز أن ترد في النظام، وخلافا للقانون فلا يجوز اعتبار النسبة نافذة من تاريخ الاستحقاق اللاحق لنفاذ النسب، بل إن نفاذ هذه النسب يجب أن يكون من تاريخ نفاذ النظام وإلا فذلك يعني بالضرورة مخالفة النص الدستوري، واشكالية كبيرة اخرى تتثمل بقيام السلطة التشريعية بتفويض صلاحياتها في التشريع إلى السلطة التنفيذية لتضع قواعد النسب وتواريخ نفاذ لها’.

ويوضح شقير إن تأجيل سريان النسب لحين استحقاق اول دفعة تالية للاجور سيجعل تطبيق القانون مختلفا على الافراد وفقا لطبيعة كل عقد، الأمر الذي يعني تأجيل نفاذ القانون وبقاء سريان نص ملغي وهو أجر المثل بالرغم من إلغاء نصه عن تلك الفترة لحين استحقاق اول دفعة.

ويبين شقير أن تعريف بدل الإجارة الأخير اضاف للقانون مخالفة دستورية، كما ان النظام كان يتوجب عليه استعمال كلمة التشريعات النافذة بدل التشريعات السابقة، حتى لا تدخل الزيادة المنصوص عليها في القانون رقم 17 لسنة 2009 ضمن تلك الزيادات، باعتبار أن النظام استخدم عبارة ‘مضافا اليها الزيادات القانونية التي طرأت على هذا البدل بموجب التشريعات السابقة على نفاذ أحكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم (22) لسنة 2011، مما يعني اعتبار زيادة قانون 2009 بالرغم من وجوب استبعادها.

ويلفت شقير الى نظام النسب الذي كان يجب أن يراعي العدالة الاجتماعية في مناطق المملكة كافة، لا ان تكون النسبة واحده لكل العقود في المملكة كما جاء في التعديلات الجديدة.

ويؤكد شقير ضرورة الانتباه الى الاجور التي ستستحق لاحقا، التي تتضمن الزيادة وهي ليست بحاجة لدعوى تحديد ويستطيع المالك توجيه الانذار العدلي للمطالبة بدفعها، وفي حال عدم الدفع يمكنه اقامه دعوى الاخلاء.

ويذكر أن النظام نص على أن ‘يعمل بنسب الزيادة على بدل الإجارة المنصوص عليها اعتباراً من تاريخ استحقاق بدل الإجارة التالي لتاريخ نفاذ أحكام هذا النظام’.

بدوره؛ يقول الخبير في قضايا المالكين والمستأجرين ورئيس الجمعية الوطنية لحماية حقوق المستأجرين رائد عويدات إن ‘نظام النسب اعتراه خلل من ناحية آلية وكيفية تطبيق احتساب النسب إذ نص النظام صراحة، على أن تكون النسب اعتبارا من آخر زيادة علما بأن القوانين السابقة التي تم تعديلها قد نصت صراحة على الغاء النسب لذلك تم الاستيعاض بالفترة السابقة، بما يسمى ببدل أجر المثل عوضا عن النسب بموجب نص قانوني واضح وصريح’.

ويبين عويدات أن قانون المالكين والمستأجرين رقم (14) للعام 2013 والذي دخل حيز التنفيذ الاول من أمس بعد نشره في الجريدة الرسمية الورقية، والذي الغى بدل أجر المثل لم ينص صراحة على اعادة العمل بالنسب التي تم الغاؤها بوقت سابق، وفي هذه الحال يصبح هنالك تناقض واضح وصريح.

من ناحية أخرى يضيف عويدات أن ‘النظام خالف الدستور الاردني من حيث مبدأ والعدالة المساواة، إذ نص النظام صراحة على أنه في حال تعديل بدل الايجار اتفاقا وكان بدل الايجار أقل من معدل الزيادة بموجب النسب، يصار الى الصعود ببدل الايجار الى ما يساوي الزيادة بالنسب، أما اذا كان الاتفاق أعلى مما رتبته الزيادة بموجب النسب فيبقى الايجار كما هو عليه’.

وبين ان ذلك الأمر يوضح مخالفة النظام لمبدأ العدالة والمساواة المنصوص عليه دستوريا، إذ يجب واحتكاما للدستور الاردني أن يعامل كل من المالك والمستأجر معاملة متساوية متعادلة، بحيث تعد نسب الزيادة نقطة الانطلاق فإذا كان بدل الايجار المتفق عليه أقل مما رتبته النسب يصعد به الى حد النسب، أما إذا كان الاتفاق على بدل الايجار أعلى مما رتبته النسب فيجب العودة الى حد النسب.

ويوضح عويدات فيما يتعلق في تاريخ سريان النسب أن ‘تأجيل سريان النسب لحين استحقاق اول دفعة تالية للاجور سيجعل تطبيق القانون مختلفا على الافراد وفقا لطبيعة كل عقد، بل إنه سيعني أيضا تأجيل نفاذ القانون وبقاء سريان نص ملغي وهو اجر المثل بالرغم من الغاء نصه عن تلك الفترة لحين استحقاق اول دفعة’.

ويقول عويدات ‘كثير من المستأجرين دفع بدل الايجار لسنة قادمة كاملة ولا يستحق عليه بدل الايجار الا بعد عام من سريان النظام، ما يعني عدم تحقيق مبدأ العدالة والمساواة فيما بين المستأجرين وذلك لان هناك من ستستحق عليه الزيادة في 1 كانون الاول(ديسمبر) من العام الحالي، وهنالك من ستستحق عليه الزيادة اعتبارا من 1 تشرين الثاني (نوفمبر) من العام 2014، وفي هذه الحال يظهر أن هنالك مستأجرين التزموا بالزيادة لمدة 5 أعوام، وآخرين لمدة 4 أعوام وهي المدة التي يعاد النظر فيها ببدلات الزيادة’.

ويوضح أنه كان يجب عند وضع النظام أن يكون موافقا ومنسجما مع الدستور والقانون تحقيقا لمبدأ العدالة والمساواة، بالاضافة الى أنه كان يتوجب عند وضع النظام الاخذ بعين الاعتبار الاحكام التي صدرت بقرارات قطعية.

من جانبه؛ يبين رئيس الجمعية الاردنية لمالكي العقارات والاراضي مالك حداد، أن نظام النسب الجديد ينص على أنه ‘يعمل بنسب الزيادة على بدل الإجارة المنصوص عليها اعتباراً من تاريخ استحقاق بدل الإجارة التالي لتاريخ نفاذ أحكام هذا النظام’، ولا يجوز ان تعتبر النسبة نافذة من تاريخ الاستحقاق اللاحق لنفاذ النسب، بل ان نفاذ هذه النسب يجب ان يكون من تاريخ نفاذ النظام، حتى لا يكون هنالك مخالفة للنص الدستوري.

ويشير حداد الى أن نظام النسب الجديد والذي دخل حيز التنفيذ أول من أمس لم يراع العدالة الاجتماعية، ولا يحقق العدالة والمساواة.

وأضاف أن عدم الاستقرار والوضوح القانوني سيؤدي الى زعزعة الأمن السلمي وهروب الكثير من الاستثمارات العقارية، بالاضافة الى اختلاق الكثير من المشاكل والمنازعات بين المواطنين.

ويؤكد حداد أن الفقه القانوني يؤكد عدم جواز المساس بالحقوق المكتسبة، ويشير إلى أن هنالك العديد من القضايا في ظل قانون أجر المثل قد رتبت حقوقا لطرفي المعادلة المالك والمستأجر.

ويوضح حداد أن القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين لم يعالج القضايا المنظورة في المحاكم، خاصة القضايا المتعلقة بأجر المثل.